Vitalie Enachi
Prin vânzarea unui bun imobil, vom înțelege acel contract prin care o parte, având calitate de vânzător, se obligă să predea în proprietatea celeilalte părți, având calitatea de cumpărător, un teren, un apartament, o casă etc., iar acesta din urmă se obligă să preia bunul şi să plătească prețul cuvenit.
Deși, prețul bunului vândut, reprezintă o condiție esențială a contractului de vânzare - cumpărare, în multe cazuri, în cadrul tranzacțiilor imobiliare părțile nu declară prețul real, cu scopul fie de a diminua cheltuielile notariale fie pentru a se eschiva de la plata impozitului pe venit, astfel că prețul real este indicat de părți în cel mai bun caz, într-o recipisă.
La caz, și I.S. Cadastru a sesizat că din numărul total de contractate de vânzare-cumprare în 66% se indica un preț ascuns, care nu corespunde cu prețul oficial de la Întreprinderea Cadastru.
Majoritatea celor implicați într-un asemenea proces (complex) de vânzare li se pare că aceasta este singura consecință a nedeclarării prețului real. Cu toate acestea, voi prezenta în continuare unele consecințe juridice pe care și le asumă părțile prin declararea unui preț mai mic decât cel real.
Cu referire la plata impozitelor, în legislația fiscală există noțiunea de creștere de capital, cea ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare şi acel preț evaluat la cadastru sau prețul de procurare declarat de părți. În acest sens, în cazul în care va exista creștere de capital pe perioada fiscală declarată, vom distinge două situații. În primul caz, părțile indicând în contract un preț mai mic chiar şi decât cel cadastral, vor putea fi sesizate de inspectoratul fiscal, care este în drept să aplice metodele indirecte de estimare a venitului impozabil al persoanelor fizice, cu riscul ca pe lângă plata impozitului calculat, vânzătorul să fie obligat să achite și penalități fiscale.
Un al doilea caz ar fi situația în care părțile vor indica drept preț de vânzare a imobilului valoarea cadastrală. În acest caz, metoda indirectă nu este aplicabilă, dar există riscul ca în cazul în care cumpărătorul va vrea să vândă ulterior imobilul procurat, la același preț la care a fost primit, iar noul cumpărător va dori ca în contractul de vânzare cumpărare să indice suma achitată de fapt pentru imobil şi nu valoarea cadastrală, fără să întocmească vreo recipisă, vânzătorul, în final va suporta o sarcină fiscală excesiv de mare. (Exemplu de calcul privind impozitul pe venit).
La fel, procurarea unui bun imobil şi indicarea în contractul de vânzare-cumpărare a unei sume simbolice, sau chiar și cea cadastrală, care în multe cazuri este mai mică decât valoarea reală a imobilului la care părțile au convenit, poate crea și unele inconveniențe juridice în cazul unor procese de judecată. Or, cunoaștem situații când contractul de vânzare-cumpărare a imobilului este contestat, ca de exemplu în cazul unor vicii ascunse (părți ale imobilul construite neautorizat), iar soluționând cazul instanța va dispune ca vânzătorul să fie obligat să restituie integral prețul primit conform contractului semnat.
La fel, în cazul împărțirii bunului proprietate comună în devălmășie între coproprietarii devălmași, ar putea apărea situații dificil de probat, prin care unul din coproprietari ar invoca pretenții privind aportul acestuia la dobândirea bunului, solicitând majorarea cotelor părți, iar instanța va admite ca probă suma declarată în contractul de vânzare-cumpărare propriu zis.
Cu referire la plățile notariale, deși legea prevede că în cazul cumpărării unui teren sau unui alt bun imobil, cheltuielile de întocmire, autentificare notarială și de înscriere a contractului de vânzare-cumpărare în registrul bunurilor imobile, precum şi cheltuielile de preluare a documentelor necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului, părțile sunt libere să deroge de la această regulă, urmând ca ambele să suporte cheltuieli în proporția convenită.
În concluzie, deşi inițial pe termen scurt, declararea prețului real, impune o sarcină financiară mai mare părților, pe termen lung, ultimele au doar de câștigat. Or, în fiecare caz, trebuie să fie vorba de un contract de vânzare a bunului imobil perfect, în care este determinat nu numai obiectul, dar şi prețul, care așa cum afirmă literatura de specialitate trebuie să fie sincer, adică să fie cel real stabilit de părți.
Vitalie Enachi
Avocat, Membru al Grupului de Consultanta si Avocatura LexConsult
Vezi și aceste știri
Exemplul de peste Prut al „Rural+Urban Hub”, un concept menit să îmbunătățească viața comunităților sătești. Cum poate fi implementat acesta în R. Moldova (INTERVIU)
În sprijinul ÎMM-urilor: Banca Mondială va finanța un program în valoare de 50 de milioane de dolari
