Declararea prețului real în contractele de vânzare cumpărare a imobilelor: Cauze și efecte

Declararea prețului real în contractele de vânzare cumpărare a imobilelor: Cauze și efecte
Foto: ordineazilei.ro

Prin vânzarea unui bun imobil, vom înțelege acel contract prin care o parte, având calitate de vânzător, se obligă să predea în proprietatea celeilalte părți, având calitatea de cumpărător, un teren, un apartament, o casă etc., iar acesta din urmă se obligă să preia bunul şi să plătească prețul cuvenit. 

Deși, prețul bunului vândut, reprezintă o condiție esențială a contractului de vânzare - cumpărare, în multe cazuri, în cadrul tranzacțiilor imobiliare părțile nu declară prețul real, cu scopul fie de a diminua cheltuielile notariale fie pentru a se eschiva de la plata impozitului pe venit, astfel că prețul real este indicat de părți în cel mai bun caz, într-o recipisă. 

La caz, și I.S. Cadastru a sesizat că din numărul total de contractate de vânzare-cumprare în 66% se indica un preț ascuns, care nu corespunde cu prețul oficial de la Întreprinderea Cadastru. 

Majoritatea celor implicați într-un asemenea proces (complex) de vânzare li se pare că aceasta este singura consecință a nedeclarării prețului real. Cu toate acestea, voi prezenta în continuare unele consecințe juridice pe care și le asumă părțile prin declararea unui preț mai mic decât cel real. 

Cu referire la plata impozitelor, în legislația fiscală există noțiunea de creștere de capital, cea ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare şi acel preț evaluat la cadastru sau prețul de procurare declarat de părți. În acest sens, în cazul în care va exista creștere de capital pe perioada fiscală declarată, vom distinge două situații. În primul caz, părțile indicând în contract un preț mai mic chiar şi decât cel cadastral, vor putea fi sesizate de inspectoratul fiscal, care este în drept să aplice metodele indirecte de estimare a venitului impozabil al persoanelor fizice, cu riscul ca pe lângă plata impozitului calculat, vânzătorul să fie obligat să achite și penalități fiscale. 

Un al doilea caz ar fi situația în care părțile vor indica drept preț de vânzare a imobilului valoarea cadastrală. În acest caz, metoda indirectă nu este aplicabilă, dar există riscul ca în cazul în care cumpărătorul va vrea să vândă ulterior imobilul procurat, la același preț la care a fost primit, iar noul cumpărător va dori ca în contractul de vânzare cumpărare să indice suma achitată de fapt pentru imobil şi nu valoarea cadastrală, fără să întocmească vreo recipisă, vânzătorul, în final va suporta o sarcină fiscală excesiv de mare. (Exemplu de calcul privind impozitul pe venit). 

La fel, procurarea unui bun imobil şi indicarea în contractul de vânzare-cumpărare a unei sume simbolice, sau chiar și cea cadastrală, care în multe cazuri este mai mică decât valoarea reală a imobilului la care părțile au convenit, poate crea și unele inconveniențe juridice în cazul unor procese de judecată. Or, cunoaștem situații când contractul de vânzare-cumpărare a imobilului este contestat, ca de exemplu în cazul unor vicii ascunse (părți ale imobilul construite neautorizat), iar soluționând cazul instanța va dispune ca vânzătorul să fie obligat să restituie integral prețul primit conform contractului semnat. 

La fel, în cazul împărțirii bunului proprietate comună în devălmășie între coproprietarii devălmași, ar putea apărea situații dificil de probat, prin care unul din coproprietari ar invoca pretenții privind aportul acestuia la dobândirea bunului, solicitând majorarea cotelor părți, iar instanța va admite ca probă suma declarată în contractul de vânzare-cumpărare propriu zis. 

Cu referire la plățile notariale, deși legea prevede că în cazul cumpărării unui teren sau unui alt bun imobil, cheltuielile de întocmire, autentificare notarială și de înscriere a contractului de vânzare-cumpărare în registrul bunurilor imobile, precum şi cheltuielile de preluare a documentelor necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului, părțile sunt libere să deroge de la această regulă, urmând ca ambele să suporte cheltuieli în proporția convenită. 

În concluzie, deşi inițial pe termen scurt, declararea prețului real, impune o sarcină financiară mai mare părților, pe termen lung, ultimele au doar de câștigat. Or, în fiecare caz, trebuie să fie vorba de un contract de vânzare a bunului imobil perfect, în care este determinat nu numai obiectul, dar şi prețul, care așa cum afirmă literatura de specialitate trebuie să fie sincer, adică să fie cel real stabilit de părți.  

Vitalie Enachi

Avocat, Membru al Grupului de Consultanta si Avocatura LexConsult

www.lexconsult.md

Sprijină redacția Agora cu doar 48 de lei pe lună, iar noi te răsplătim cu un cadou dulce de la From the Heart Shop.

Avem puterea să ne ajutăm unii pe ceilalți….

Dacă și tu crezi că ceea ce citești pe acest site sunt informații importante, atunci susține munca redacției AGORA cu un abonament digital ca să devină mai bună, să facă știri deosebite, interviuri mai interesante, articole și povești care să te facă să vrei să le recitești și să le distribui prietenilor tăi.

Mai mult, răsplătim fiecare abonat cu un set de produse locale, împachetate cu dragoste de echipa de la From the Heart Shop, astfel contribuim împreună la promovarea produselor de-acasă, din Moldova.

Devino de astăzi Susținător, Fan sau Ambasador AGORA

Vezi și aceste știri
I-au oferit votul de încredere, iar acum cer demisia. Reacția fracțiunii PAS, după declarațiile lui Moloșag

I-au oferit votul de încredere, iar acum cer demisia. Reacția fracțiunii PAS, după declarațiile lui Moloșag

Ultimă oră! Avocata Poporului admite că ar putea să-și dea demisia din funcție după informațiile apărute în spațiul public

Ultimă oră! Avocata Poporului admite că ar putea să-și dea demisia din funcție după informațiile apărute în spațiul public

Platforma DA va depune un denunț la PG împotriva magistraților Dorel Musteață și Nina Cernat

Platforma DA va depune un denunț la PG împotriva magistraților Dorel Musteață și Nina Cernat

Advertoriale
Agrobiznes și iMetos lansează prima platformă de agro-meteo pentru fermierii din Moldova (VIDEO)

Agrobiznes și iMetos lansează prima platformă de agro-meteo pentru fermierii din Moldova (VIDEO)

De sărbători, tot ce dăruieşti e LOVE. Oferte de la Orange pentru clipe de neuitat alături de familie

De sărbători, tot ce dăruieşti e LOVE. Oferte de la Orange pentru clipe de neuitat alături de familie

Victoriabank, partener principal al Galei Generozității, pentru al șaptelea an consecutiv

Victoriabank, partener principal al Galei Generozității, pentru al șaptelea an consecutiv

E un efort pe care nu-l putem face
singuri, așa că te așteptăm alături de noi
EMISIUNI
  • Copiii știu mai bine: Soluții noi pentru probleme vechi sau ce ne facem cu rănile căpătate la terenul de joacă (VIDEO)
    Copiii știu mai bine: Soluții noi pentru probleme vechi sau ce ne facem cu rănile căpătate la terenul de joacă (VIDEO)
  • Copiii știu mai bine: Gadgeturile noastre de toate zilele (VIDEO)
  • Copiii știu mai bine: Viața de după căsătorie sau „iubirea asta nu ți-i trali-vali” (VIDEO)
  • Oameni ca tine: Creatorul de zâmbete (VIDEO)
  • Oameni ca tine | Un cuplu de la Ialoveni a pus pe roate o afacere creativă: „În dragoste și în business toate căile sunt bune”
Cele mai populare
  • 1
    Primele țări din Europa care anunță amenzi pentru cei care refuză vaccinul obligatoriu. În Austria, amenda poate ajunge la 7.200 euro
  • 2
    Fermele de criptovalută din Transnistria. Care sunt interesele ascunse și ce riscuri există pentru Republica Moldova
  • 3
    Ziarul de Gardă: Avocata Poporului „asistată” de un fost client, condamnat penal pentru proxenetism. Reacția instituției
  • 4
    Avocata tânărului homosexual, batjocorit în armată, spune că a discutat cu ministrul Apărării la subiect: „Am rămas uluită”
Canalul nostru de pe YouTube
Autentificare
Ai uitat parola?
Salvează articolul

Pentru a activa această opțiune, e nevoie să fii logat pe AGORA.

Articolele salvate pentru mai târziu, le vei putea găsi în profilul tău.

Urmărește subiectul

Pentru a activa această opțiune, e nevoie să fii logat pe AGORA.

Subiectele urmărite le vei putea găsi în profilul tău.